導讀:新政規定,提升居住用地競買保證金至不低于參考總價的50%,且縮短居住用地的土地出讓金繳納時限。出讓金總額在20億元以下含20億元的,須在土地出讓合同簽訂后1個月內一次性付清,出讓金20億元以上的,繳納時間不超過6個月。

 合肥新政難退土地“高燒” 房地產市場進入瘋狂“搶收”階段

    合肥土地市場在當地房地產新政施行的前夜瘋狂攬金近196億,這無疑給了觀望中的購房者們又一記重擊。

    6月30日上午,合肥17家房企現場確認拍地結果,此前的6月29日,他們參與了合肥歷史上首次土地“網上拍賣”,結果顯示這17家房企競得了此次公開出讓的19幅地塊,最終成交結果近195.71億,是起始總價的近5倍。

    其中,合肥市屬高新、廬陽、蜀山、 濱湖四區的樓板價被刷新,地王版圖再次被改寫。

    而就在6月24日晚間,外界頻傳的合肥房地產新政被證實。當地官方公布的調控新政包括限貸、提高二三套房首付比重、增加土地供應、土地網上拍賣及縮短出讓金繳清期限等組合拳,并規定7月1日起正式實施。

    從新政公布起至今的一周時間內,合肥的房地產市場進入瘋狂“搶收”階段,不過,土地拍賣方式率先“試水”新政,仍難擋開發商“看多”合肥的空前預期。    通過統計今年以來合肥單月賣地收入得知,上半年合肥賣地收入約為565億元,而去年全年這個數字僅為498億。

    新政意在洗牌合肥房企

    為了配合7月1日施行的新政,合肥公積金中心已于6月30日下午發出通知,確認停止向三套及以上住房發放公積金貸款。

    此次合肥的差別化信貸政策,即對于二套房的首付比例提高至最低四成,若名下有貸款未還清則為五成;對于三套房的首付比例提高至六成,且停止提供公積金貸款。

    此舉意在提高購房門檻,抑制投資需求。不過,對于本地的改善型人群來說,也降低了他們利用杠桿的能力,房產會進一步向能夠付出全款或高首付的人群集中。

    但此次合肥新政對市場觸動最大的并不在此,更重磅的政策顯然在對房企的約束。

    新政規定,提升居住用地競買保證金至不低于參考總價的50%,且縮短居住用地的土地出讓金繳納時限。出讓金總額在20億元以下含20億元的,須在土地出讓合同簽訂后1個月內一次性付清,出讓金20億元以上的,繳納時間不超過6個月。

    在合肥市各區縣拍出“地王”(即樓面地價超過當地歷史最高成交單價)的,開發企業必須在土地出讓合同簽訂一個月內一次性付清出讓金。

    “這是一個比較緊的時間點”,新城控股副總裁歐陽捷表示,“雖然土地出讓金繳納時限每個城市不盡相同,但一般來講是分兩批,第一批是在土地出讓合同簽訂后1個月之內交50%左右,第二批是3個月或半年內交清。”

    以一幅參考總價5億元的地塊為例,開發商參加競購需繳納50%也就是2.5億元保證金,此前為20%-30%。以合肥市場今年以來平均3倍的溢價率,如該地塊以15億元成交,成功競得的開發商則需要在一個月內一次性付清款項。

    迄今為止,合肥公開招拍掛的土地成交額基本都在20億以下,也就是說,只要開發商想在合肥拿地,基本都需要在1個月內付清。

    “這等于是要提著現金去拍地”,一家房企投資部負責人表示,此前他們也多次參與合肥土拍,但“只有看熱鬧的份”。

    “實際上,這也是合肥政府在挑選開發商”,一位房企負責人說,“操盤能力強的,資金實力強的,才能進入合肥市場。”

    誰能在合肥拿到地?

    此政策施行后,合肥房企會出現洗牌效應,中小房企加速退出。在這種情況下,誰更能拿到地呢?

    歐陽捷認為,第一類是取得土地使用證馬上就能抵押貸款并迅速籌到錢的國企;第二類是資金來源渠道多的上市公司。

    從2015年下半年以來,合肥的迅速“躥紅”讓市場的供求平衡瞬間被打破,由此出現一系列亂象。通過什么渠道能搶到房子,以及通過什么渠道能拿到合肥的地,成了購房者和開發商日思夜想的話題。

    就拿此次成交的19幅地塊來說,其中合肥市域內各區有8幅,競得者中國企占了大多數,包括國貿地產、葛洲壩、合肥城建、安徽皖新等。而在5月底的土拍中,廈門國企建發一舉摘得兩地塊,以346%和350%的溢價率宣布首進合肥。

    自去年年底融創一舉拿下合肥單價地王宣告進軍合肥后,外來房企首戰必拿地王似乎成了合肥市場顛撲不破的規律。

    目前,合肥的房地產市場已經形成全國性品牌房企、央企和外來上市國企、本地國企這三股勢力鼎立的局面。

    不過,曾經的合肥總價和單價“雙料地王”融創已暫停了拿地的節奏。在6月28日融創合肥品牌發布會上,融創中國董事長孫宏斌表示,最近都沒有報名參與競拍,想看看風險怎么樣。

    但孫宏斌本人仍然堅定“看漲”合肥,“合肥的市場沒有不健康,就是地推的少”,他說。

    上半年賣地收入

    已超去年全年

    截至6月30日的19幅地塊確認成交,上半年合肥土地出讓金收入也已出爐。

    通過統計今年以來合肥單月賣地收入得知,上半年合肥賣地收入粗略估計約為565億元,而去年全年這個數字為498億。

    分月來看,今年3月合肥開始大幅供地,其中3月、4月、5月、6月這4個月土地出讓金均超百億,6月更是接近200億。

    “合肥的核心問題在于供不應求,而且過去幾年合肥土地供應量其實是偏緊的”,新城控股副總裁歐陽捷說。

    他認為合肥房地產市場飆漲的邏輯在于:貨幣的廉價打破了合肥市場一直以來的供求弱平衡狀態,使得房價開始上漲。這個時候,資金又開始在弱平衡城市尋找機會,低門檻的合肥成為投資客涌入的地方,加劇了供不應求,再引發剛需和改善型人群的恐慌性入市,使得房價更快上漲。

    但無論是一線城市嚴字當頭的調控政策,還是合肥這類二線城市的新政來看,都是從抑制需求的角度來切入,并沒有真正從化解供求關系上入手,其邏輯在于抑制房價過快上漲。