導讀:商業項目經營不善關門倒閉的案例日漸增多,監管部門針對商業地產的政策時有調整。日前,工商銀行上調個人商業住房貸款的首付比例,也被解讀為金融機構已經提前感知到商業地產泡沫的風險。

商業地產泡沫風險凸顯 三四線城市沖擊最大

    房地產依然是拉動經濟增長的支柱產業,坐擁資源優勢的一二線城市的房地產市場,盡管目前看起來有彈性空間,但三四線城市的商業地產,其供需矛盾和去化周期遠甚于住宅市場。

    商業項目經營不善關門倒閉的案例日漸增多,監管部門針對商業地產的政策時有調整。日前,工商銀行上調個人商業住房貸款的首付比例,也被解讀為金融機構已經提前感知到商業地產泡沫的風險。

    供應過剩

    近幾年來,百貨商場關店倒閉的現象越來越普遍。萬達、百盛、天虹等國內主要的百貨公司,都宣布了關閉旗下部分虧損門店。商業地產服務商睿意德在報告中列出了2015年商業地產行業最為突出的八大現象,其中排在第一和第二的均是關于商場關店現象,分別是“主力店上演關店潮”和“奢侈品關店降價求生”。

    這些現象不僅發生在三四線城市,在一線城市也很常見。上海一位商業地產項目投資人士透露,其日前調研的位于上海浦東的三林城市商業廣場,2010年開始招租,到2015年業主就逐步停止續約物業租賃合同,清理所有租戶,到今年4月就僅剩下沃爾瑪一家租戶。

    該人士解釋到,造成這一結果的原因主要是:第一,周邊人口環境和消費水平不能充足地支撐這個商場;第二,周邊已經有幾個發展較成熟的商場;第三,租金過高,運營管理可能有問題;第四,該項目對面就是一個檔次低一點的大賣場,周邊人群以拆遷居民、外來人口為主,消費更集中于此類商場。

    這可能是大量倒閉商場的一個縮影。市場對于商場關店現象早已見怪不怪。大家多把造成這一現象的主要原因歸結為“宏觀經濟疲弱”、“電商沖擊”等。但事實上,這只是原因之一,甚至不是最主要的原因。商業地產面臨的主要困境在于其本身的供需矛盾突出。

    相比于住宅,商業地產整體庫存高企、去化周期長、泡沫更大是顯而易見的。從統計數據看,2015年全國住宅、辦公樓和商業用房這三類物業的待售面積(即庫存)分別為45248萬平方米、3276萬平方米、14664萬平方米,根據過去5年的銷售測算,這三類物業的去化周期分別為21個月、46.5個月、54.3個月。也就是說,辦公、商業用房去化周期分別是住宅的2.2倍和2.6倍,兩者的去化壓力遠大于住宅。

    中國商辦物業的總量明顯過剩,在2010年和2013年,商辦物業經歷了兩輪躍進,多數時候,商辦物業的開發投資增速要遠大于住宅物業的開發投資增速。過去十多年中,我國商服用地一直占據房地產出讓的30%上下,這同社會的真實需求很不匹配,從銷售上看,商業地產占比只有10%。

    為何商業地產會出現如此極不匹配的情況呢?上述研報解釋了兩個主要原因:第一,地方政府熱衷于打造樣板工程,尤其是二三四線城市大規模打造城市新核心,樂于建設摩天大樓和商業中心以躋身“金融中心”和“國際大都市”之列;第二,住宅用地供給受政策限制,商業用地則不受限,地方政府傾向于增加非住宅用地的出讓以避免“政府靠賣地推高房價”的輿論。

    隱患凸顯

    前幾年地方政府和開發商大規模開發商業地產的同時也埋下了隱患,這種隱患如今正在逐漸顯露出來,而政府和銀行則最先感知到有可能出現的風險。

    上個月初,國務院辦公廳正式公布《國務院辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》。其中提到,允許將商業用房等按規定改建為租賃住房,土地使用年限和容積率不變,土地用途調整為居住用地。這從側面表明,政府意識到,商辦類物業庫存確實更為嚴重,住宅、辦公、商業等土地供應本身存在嚴重的結構失衡。

    日前,中國工商銀行內部下發了《關于加強個人商用房貸款風險管理的通知》,規定個人商用房貸款首付比例由過去的50%調整到70%,商住兩用住房的首付由45%調整到50%。對于這一調整,很多人指出,一方面是銀行在自身不良和壞賬壓力下的調整動作,另一方面說明銀行可能提高了對商住房泡沫破滅風險的預判。

    嚴躍進表示,調高個人商住兩用房的首付比例,原因在于此類物業的投資規模太大,泡沫明顯,若不收緊,那么很大程度上使得銀行呆賬壞賬的壓力增加。工行此類做法會使得后續其他銀行紛紛模仿。另外,對于此類商業項目來說,也意味著供應規模偏大,信貸收緊是為了降溫,希望規范后續的交易秩序。

    事實上,“個人商用房”這個概念本身就說明了房地產市場結構失衡。很多項目原本規劃是做酒店的,但最后發現市場不好,所以改變為商住兩用房,或者是酒店式公寓。目前可以看到城市中出現商辦類用地改作住宅的情況十分普遍,但相反情況則幾乎沒有。

    能否突圍

    在庫存高企的情況下,商業地產的新增供給還在持續增加。數據顯示,在去年全國30個大中城市中,有近1300萬平方米零售項目入市,預計今年有1800萬平方米的零售物業開業,同比增長38.5%。

    值得注意的是,除了一線城市外,二三四線城市盡管資源以及商業氛圍遠比不上一線城市,但是,但是商業項目的供給同樣充裕。據相關數據統計,去年的新落成零售項目中超過七成在二線城市。大多數二線城市整體空置率在15%以上,另外部分地區雖然空置率不高,但是租金也很低。

    嚴躍進認為,商業地產泡沫破滅的風險是存在的,尤其是一些專業市場的商業地產項目,很容易出現跑路、資金鏈斷裂等風險。從區域上看,大城市周邊的三四線城市商業地產泡沫會更嚴重,風險更大。類似北京周邊的燕郊和廊坊,上海周邊的昆山、太倉等,此類區域的商業地產項目偏多。

    商務部市場運行專家、中國商業地產聯盟秘書長王永平認為,目前商業地產行業總體困難,業界普遍把問題歸結于電商,應對總體也處于被動式,被電商左右,只是在“互聯網+”上做文章。現在覺醒過來之后,業界開始找到了新的方向,以商業為主導而不是互聯網為主導,積極向“商業+”方向探索。

    另外,很多人建議,后續商業地產要不斷創新,加入類似3D、VR等新元素,和商業及零售業務進行結合,從而增強體驗感和產品的市場認可程度。這是盤活商業地產和商業資源的重要渠道。不過,現在看來,這些都并不是解決目前商業地產所處困境的根本之道,泡沫破滅風險需要警惕。