導讀:在房貸市場,一月一次的還款方式是購房者們最為熟悉的。而一種名為“雙周供”的還款方式在五六年前出現,但這項業務隨后在市場銷聲匿跡。近日,有消息傳出,平安銀行在廣州地區重啟了雙周供服務。今年春節過后,平安銀行在上海、溫州等地就已重新推出了這一還款方式。

  銀行業再戰房貸市場:雙周供轉按揭等重現江湖

    利率市場化、經濟結構調整引發的壞賬憂慮都在考驗銀行經營能力,也在促使銀行調整信貸投放結構。在前幾年大力推進溢價水平較高的中小企業、小微企業貸款之后,銀行將發力的重點再度鎖定安全性較高的房貸業務。各家銀行都使出渾身解數爭奪客戶,除了在利率上短兵相接之外,雙周供、轉按揭等業務也重出江湖。然而,業內人士提醒,有一些貸款方式看似能減少還貸利息,實際上是換湯不換藥,或者被隱藏了過程中的各項手續費用,而優惠利率雖然看起來頗為誘人,但普通客戶想要獲得也實屬不易。

    雙周供重現江湖

    在房貸市場,一月一次的還款方式是購房者們最為熟悉的。而一種名為“雙周供”的還款方式在五六年前出現,但這項業務隨后在市場銷聲匿跡。近日,有消息傳出,平安銀行在廣州地區重啟了雙周供服務。今年春節過后,平安銀行在上海、溫州等地就已重新推出了這一還款方式。

    對此,平安銀行北京分行人士表示,雙周供業務一直都有,不過目前是專營團隊正在做,并沒有在網點鋪開。平安銀行總部相關人士表示,各地分行會根據當地監管政策開展業務,因此各地會存在區別。

    隨后調查了本地多家銀行網點,但沒有一家目前開展了雙周供業務。一位股份制銀行個人貸款部人士表示,沒有聽說過這項業務,有些銀行的政策相對靈活一些,所以產品種類比較豐富。

    可能很多人對雙周供都不熟悉,這是怎樣的一項業務呢?事實上,就像它的名字一樣,雙周供就是由傳統月供的每月還款一次改為每兩周還款一次,每次還款額為原來月供的一半。由于還款方式的改變、還款頻率的提高,借款人的還款總額能獲得有效減少,還款周期得以明顯縮短,因此客戶在還款期內能省下不少利息。

    以按揭貸款200萬元、貸款期限30年為例,根據目前北京市場上普遍的8.5折計算,等額本息的傳統月供方式,每月要還款9739.53元,還款總額350.6萬元,雙周供每兩周還款4869.765元,相當于原來月供的一半。

    但由于還款次數頻密,本金減少速度加快,最后算下來雙周供方式還款總額約326.7萬元,比月供節省24萬元左右。同時,雙周供每年大約還款次數為26次(一年約52周),借款人只需要25.8年時間就可以還清貸款,比月供方式縮短了4.2年。

    據了解,雙周供的還款方式適合長期資金流充裕且穩健型的投資者,它能令閑置的資金通過快速還款得以高效運轉。不過,一位國有大行個貸部人士提醒,雙周供對于資金安排的要求大大高于月供,不能及時還款或忘記還款的話都會被罰息。

    此外,在業內人士看來,雙周供本質就是提前還款。中原地產首席分析師張大偉表示,從計算結果來看,雙周供的還款利息是減少了,但只是因為還款時間節點提前,變相的有一半的錢提前還了,相當于每個月月供的錢有一半少跟銀行借了15天,所以利息肯定是減少了。

    “如果有足夠的錢,完全可以提前還貸。”張大偉說道,雙周供之所以中間停了幾年,就是因為業內都發現了這種方式,其實就是銀行爭取客戶的一個噱頭,而且對銀行而言,每月兩個還款期,計算起來也比較繁瑣。

    隱藏高過橋費的轉按揭

    除了雙周供,近日某股份制銀行還在廣州地區針對轉按揭的客戶推出了8.3折的優惠利率。

    為此,調查了本地多家銀行網點,但沒有發現此類業務。

    這里的“轉按揭”是指跨銀行間的貸款轉接,借款人在甲銀行辦理了住房按揭貸款,但甲銀行提供的折扣不如乙銀行大,借款人可以將按揭轉到乙銀行,以便享受更優惠的利率。2008年,轉按揭業務曾一度盛行,后被監管叫停。而近兩年來,中小企業、小微企業貸款業務風險升高,不少銀行出于自身業務結構的需求紛紛下調房貸利率,導致房貸利率在不同銀行出現了明顯差距,房貸“搬家”的需求也隨之出現。據了解,去年10月沈陽地區部分銀行就出現過轉按揭業務,且咨詢量高漲。

    然而,貸款“搬家”時,不低的“過橋費”容易被忽略。業內人士介紹,由于貸款的抵押在原來的銀行,需要該行將原來的房貸結清,但同時原來的抵押尚未解除,對于該行來說存在風險,因此需要購房者交一定額度的抵押金。同時,如果按揭的轉出銀行事先有提前還款違約金的條款,則借款人需支付一定比例的違約金。此外,可能還要收取房產評估費、公證費、房屋抵押登記費等。

     而比起過橋費用,轉按揭的政策風險更需要警惕。偉嘉安捷房貸專家吳昊介紹,由于兩家銀行房貸過程無法無縫對接,中間存在一段不確定的時間差,央行早已于幾年前明確禁止辦理轉按揭。

    另有業內人士進一步表示,雖然近幾年放松該管制,但并未命令放開,部分銀行在偷偷地辦,處于打擦邊球狀態,一旦被禁止,正在辦理中的購房者將處于兩難狀態。

    此外,吳昊介紹,還有一種“轉按揭”是個人與個人之間的。“例如你買房,我是業主,我的房子有尾款,必須尾款還清才能交易,但是我還不清,先用你的錢把我的貸款還清之后才能做過戶。”這種方式風險較高,曾出現過買主將錢付給業主后業主卷錢跑路,買主得不到房子的情況。

    吳昊表示,這樣的轉按揭方式能夠加速買賣流程,但沒有風險保障,現在北京地區有資金監管要求,這種交易也無法進行了,買家的錢必須先放到銀行,業主的尾款只能自己還。

    不難看出,無論是跨行間的轉按揭,或是私人間的交易,這種“倒手”房貸的方式都容易被監管舉紅牌。但隨著銀行在房貸市場的競爭加劇,銀行更希望通過房貸競爭獲得優質個人客戶發展其他相關業務,因此轉按揭重出江湖就不難理解了。

    有條件的利率戰

    在張大偉看來,購房者最看重的還是按揭折扣,如果有行業內較低的利率就不用那么多噱頭了。上述股份制銀行人士也建議,做貸款的時候就選好銀行,無需再在過程中多次倒手了。

    為了“搶客戶”,銀行的價格戰從來沒有休止過,反而更加激烈。

    經調查發現,目前本地銀行多實行8.5折優惠利率,農行對貴賓客戶最高執行8.3折利率,浦發銀行對鉆石客戶或貸款200萬元以上的客戶最高執行8.3折利率。民生銀行北京分行實行差異化按揭利率政策,依據貸款期限不同,執行相應的利率水平,優質客戶首套房貸款最低利率可在8.1-8.5折區間浮動。

    銀行競相飆低利率,加上去年以來央行多次的降準降息,房貸利率已進入史上最低時期。融360近日發布的月度報告顯示,6月全國首套房平均利率為4.48%,繼續創歷史新低。北京地區首套房利率平均折扣為8.52折,平均利率為4.17%,位列全國十大利率最低城市的第二位。

    擺脫壞賬房貸業務成香餑餑

    一位銀行業內人士表示,經濟形勢下滑令商業銀行普遍遭受不良貸款雙升的沖擊,相比之下,首套房按揭貸款屬于優質資產,銀行需要加大此類業務占比調整信貸業務配置,降低貸款利率來吸引優質客戶。另外,有些高端客戶、優質客戶本身就是企業主或高收入人群,對銀行存款、理財等業務的貢獻大,違約風險低,而且以后進行其他業務的推廣、展業也更容易,對這類客戶房貸利率多打一些折也是正常的。

    值得注意的是,研究人士普遍認為,北京的房貸利率已經處于較低水平,未來降低空間有限。張大偉認為,除非央行進行大幅降息或降準,否則以目前資金成本來看,銀行基本不會再降了。受訪的多位銀行人士也表示,北京地區的房貸利率很有可能維持8.5折水平,像之前下降到7折的可能性非常小了,反而回調的可能性更大,購房者要“且貸且珍惜”了。

    今年以來,為防止樓市過熱引發的投機性行為,市場已多次傳出關于銀行收緊房貸的消息,間接給樓市降溫。融360分析師認為,未來隨著樓市去庫存壓力的加大,因地施政模式將逐漸推廣開來,各城市間的房貸政策差異會越發明顯。

    吳昊補充表示,每家銀行留的放貸額度不同,沒完成任務的銀行,可能會嘗試低利率或雙周供等業務來吸引客戶。但在北京地區,從往年慣例來看,要是全年額度沒放滿的話,銀行會一直延續優惠利率,一般在“十一”之后才會收緊貸款;再從今年的交易量來看,整體穩定,一季度比較好,二季度持平,三季度就會穩中有降了,所以預計會維持現有利率水平。